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Negociar o aluguel: inteligência das partes

 
22/05/2006
 

Publicamos no Jornal da Acisc a nossa preocupação com o visível aumento de imóveis identificados com placas "aluga-se" ou "vende-se" pela cidade. Salvo melhor juízo, nos parece claro ser esse um efeito das recentes alterações da legislação municipal, leia-se (Plano Diretor e Planta Genérica de Valores), combinado com o difícil momento em que vive a classe empreendedora.

Por parte do locador, existe o temor que o valor do imposto predial e territorial urbano - IPTU - prejudique o orçamento familiar do proprietário do imóvel ou terreno vago. Ansiosos por repassar a um eventual inquilino esse tributo, pressionam as imobiliárias a vender, ou locar, a sua propriedade.

Com o aumento da oferta, espera-se uma queda no valor dos aluguéis, tanto para as novas locações quanto para os contratos em andamento. Aliás, se as partes seguirem à risca os contratos, no mínimo verão reduzir os valores em decorrência da deflação apontada pelos índices, a exemplo do IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), que acumulou em abril o índice anual de 0,29% negativo.

Segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), 55% dos proprietários preferem negociar com inquilinos, para não ver seu imóvel vago novamente. Nada mais inteligente. Só no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), das 23 mil ações em julgamento no ano passado, 92% eram por inadimplência. Neste ano, de janeiro a março, os processos somaram 5.423, contra 5.029 no mesmo período de 2005 (fonte: Diário do Comércio), um aumento de 7,8%, um mau sinal.

Uma atividade lícita tem uma dificuldade extra para arrecadar recursos para honrar o pagamento do aluguel. Sofre com a inflação de custos (preços públicos sobem acima da inflação) e aumento da carga tributária (40% de tudo o que vendem ou produzem, sendo necessário 145 dias por ano apenas para sustentar os governos). Sofre também com a queda do faturamento e com a inadimplência (que, embora estabilizada, significa perda decorrente da incapacidade do consumidor liquidar seus compromissos). Some-se o fato de que muitos desempregados, por falta de mercado de trabalho, estabeleceram-se como empresários, pressionando os preços para baixo, fruto da maior oferta do que a demanda (... sem contar a concorrência desleal com a "pirataria", o "descaminho", etc.) Ah! E tem ainda os juros mais altos do planeta...

Sufocado pelo aumento de custos e tributos, precisando faturar mais em um mercado que registra excesso de oferta, o empreendedor é forçado a achatar suas margens e vê a lucratividade desaparecer. Neste momento, uma redução no valor dos aluguéis comerciais seria mais do que bem vindo, seria um sinal de inteligência dos envolvidos, contribuindo para a permanência da atividade empresarial neste momento de realinhamento do mercado.

Marcos Alberto Martinelli

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